評価額の計算の仕方

借地権の評価額は相続税を算出するときや、第三者や地主に借地権を売却するときの目安となります。その土地を更地と考えたときの評価額と借地権割合というものを掛けて評価額が算出されます。

例えば更地と考えたときの評価額が1億円で借地権割合が70%の場合、借地権価格は更地の評価額に借地権割合を掛けるので7000万円となります。この価格をもとに交渉を行っていくのですが必ずこの金額で買い取ってもらえるとは限らないようです。地主さんとの関係やその土地の立地状況などが価格に影響します。この借地権価格の評価額は相続税を算定するための一つの基準と考えた方がよいでしょう。

実際に借地権を売却するときには、借地権と底地それぞれ単独で売却すると評価額より低くなることが多いようです。これが不動産業界ではよく知られていることで、コーヒーカップ・ソーサー理論といわれています。借地権と底地をコーヒーカップとソーサーに例えていて、それぞれ単独では買い手がつかないが2つ揃うことにより価値が高まることを表しています。借地権は強い権利ですが、地主への賃料の支払い、契約の更新料、譲渡時の承諾料などが必要なため、単独の場合は安い値段になりやすいようです。

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