借地権割合について

借地権の評価額の計算には、その土地の更地としての価格と借地権割合が関係します。この借地権割合とはどのようなものでしょうか。

地主から建物の所有目的で土地を借りている場合に、家を建て登記しているときはその土地を使用できる権利として借地権が発生します。この借地権は財産に含まれるため、相続などの場合は課税の対象です。相続税を算出するために国税局が評価し、設定している割合が借地権割合です。一般的に地価と借地権割合は連動していることが多く、地価が高い地域ほど割合も高くなる傾向のようです。例えば、東京の商業地では借地権割合は80%~90%、住宅地ではそれより低く60%~70%のところが多いです。

この借地権割合は国税局のHPに掲載されています。財産評価基準に路線価とともに記載されており、アルファベットにより借地権割合が表されています。Aが90%でそこから10%ごとにアルファベット順になっており一番下がGで30%です。一緒に掲載されいる路線価とは、道路の面している宅地の1平方メートルの値段を千円単位で示したもので、借地権の評価を出すときに使用されます。借地権割合にこの路線価を掛けて評価額が算出できるので、HPをみることで借地権の評価額を出すことが可能です。

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評価額の計算の仕方

借地権の評価額は相続税を算出するときや、第三者や地主に借地権を売却するときの目安となります。その土地を更地と考えたときの評価額と借地権割合というものを掛けて評価額が算出されます。

例えば更地と考えたときの評価額が1億円で借地権割合が70%の場合、借地権価格は更地の評価額に借地権割合を掛けるので7000万円となります。この価格をもとに交渉を行っていくのですが必ずこの金額で買い取ってもらえるとは限らないようです。地主さんとの関係やその土地の立地状況などが価格に影響します。この借地権価格の評価額は相続税を算定するための一つの基準と考えた方がよいでしょう。

実際に借地権を売却するときには、借地権と底地それぞれ単独で売却すると評価額より低くなることが多いようです。これが不動産業界ではよく知られていることで、コーヒーカップ・ソーサー理論といわれています。借地権と底地をコーヒーカップとソーサーに例えていて、それぞれ単独では買い手がつかないが2つ揃うことにより価値が高まることを表しています。借地権は強い権利ですが、地主への賃料の支払い、契約の更新料、譲渡時の承諾料などが必要なため、単独の場合は安い値段になりやすいようです。

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借地権の評価額とは

建物の所有を目的に土地を借りることを借地というのですが、借地権が発生するかは借りる目的が関係しています。一般的に駐車場やゴルフ場などのために借りている場合には借地権は含まれないです。他人の土地を建物の利用を目的として地代を支払い借りることが借地権と定義されています。また、借地権が発生している土地の所有権のことを底地と呼びます。

借地権の評価額とは土地の評価額と借地権割合によって決まるのですが、相続税の算出の基本となる価格のことです。借地権に価格が生じることに疑問を持つ方もいると思いますが、借りている土地はそのときの経済状況や周囲の環境により地価が変動します。それに対し、実際に地主に支払う金額は変動することなく一定です。そのため地価などによる経済地代と支払っている地代に差が出てきます。この差により借りていることで借地人が得をしている場合、その経済的利益を紙幣額で表したものが借地権の価格になるのです。借地権を支払って取得しても賃料が安ければ経済的に見合うので市場でも取引が行われます。

借地権はこのように価格が発生する権利のため相続権も発生します。その際には契約期間などはそのまま継承され、今まで被相続人が支払っていた賃料を相続人が支払うようになります。また相続税が発生するのですが、その土地の自用地としての評価額と借地権割合を掛けた金額が想像く評価額となり、この金額対象となります。相続した借地権は売却することやその土地上の建物を賃貸することも可能です。
借地権はトラブルも多いため、相続した借地権の売買は専門家へ相談してみることをおすすめします。

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